当前位置 :主页 > 地方 >

资讯中心

揭秘:中日房企拿地流程到底有何不同
* 来源 :http://www.texturasalon.com * 作者 : * 发表时间 : 2017-10-16 16:46 * 浏览 :

  获取优质地块不仅可以获得高于行业的平均回报,还可以运用土地进行资本运作,达到战略目标的实现。那么如何拿地才能规避风险?日本房企在拿地流程方面与国内房企拿地有哪些不同?

  土地获取是房地产开发的起点,获取优质地块不仅可以获得高于行业的平均回报,还可以运用土地进行资本运作,充分利用财务杠杆支持土地获取方的发展和扩张,从而达到战略目标的实现。那么如何拿地才能规避风险?日本房企在拿地流程方面与国内房企拿地有哪些不同?

  第一个会议(计划检讨会):情报开发部、开发企划部对土地的市场研究、初步计划和方案进行检讨和确认,确认后,制定项目事业计划书。

  第二个会议(土地确认会):情报开发部在事业计划编制完成后,与住宅事业本部长、开发企划部议定预估售价和土地价格,之后向公司役会提起审议审批申请。

  东京建屋原属日本四大财团之一——安田财团。因此,与原属同一财团的各家公司保持着业务上的紧密联系。其中就包括みずほ(瑞穂)銀行。

  由于业务关系,瑞穗银行能够获取很多的土地出让和信贷信息,这些信息也成为东京建物获取土地信息的重要来源。

  91年经济低迷以来,日本房地产企业为了降低风险,开始大范围的采用合作开发模式。特别是在东京建屋的Brillia品牌影响力提升之后,一些开发商已开始主动要求与东京建屋合作并使用Brillia品牌,以获取项目成功和更高利润回报。

  日本土地为私有制,日本的一些大公司由于资金实力雄厚,手中通常握有大规模的土地,并且这些土地多为原来在市区的工厂、仓库,良好。但这些大企业普遍缺乏房地产开发经验,自身无法对所拥有土地进行开发。因此,东京建屋也将与大企业合作作为土地获取重要机会,目前东京建屋分别与日本的国铁(JR)、西武、精工等大企业都在合作进地产项目开发。

  住宅情报开发部每月收集到的土地信息约为200件,其中:重点进行研究的约为20件;成功获取的约为2~3件。

  东京建屋对现场的踏勘不仅限于对土地,也包括对周边配套、交通等情况的全面调查。

  这些调研信息非常详细,对东京建屋确定项目卖点、宣传方式等都起到了重要作用。同时,在售楼时这些信息也会全部公布给顾客,便于顾客了解项目周边情况。

  日本的土地绝大部分为私有制,因此,在土地开发之前日本法律,开发商的建筑方案必须征得周边临界住户的同意(与周边住民沟通的工作在土地获取后由事业部负责)。

  此项工作难度很大,并且对项目指标和方案都会产生影响,因此在土地购入前必须对此项内容进行评估。

  同国内房企相比,东京建屋在土地购入阶段更加重视对项目周边微观市场的分析。一般来说,在土地购入之前,东京建屋会选取项目所在区域内10个左右的在售或刚售完项目进行详细调查。调查的内容包括:产品构成、客户类型、客户需求、各户的成交时间和价格等等。

  情报开发部会同开发企划部,在市场调查完成之后,初步编制项目计划和方案(直接套用《式样书》和《标准图》)。并召开计划检讨会与住宅事业本部长等相关管理者沟通确认。

  (4)项目销售费用预估(销售公寓比例为8.5%,包售、广告、样板房及销售中心建设等);

  在土地获取直至项目结算的过程中,这张事业表将被一直用来项目动态进展。项目在计收支上所发生的变动一目了然。

  使用《事业计划书》对项目全过程“收支”和“计划”的执行变革情况进行:

  以下为Brillia某项目事业计画书中对收支和计划的情况(每次修改必须提交本部长及公司审议)

  根据事业计划,确定土地购买价格,并提交公司审议,相当于我们的“决策会”。

  东京建屋在日本并不算是一家规模领先的房地产公司,之所以近年来东京建屋能屡屡获取和参与大规模的都市再开发项目和高档住宅项目,是得益于充分利用日本房地产金融政策,进行高效融资的结果。

  2、东京建屋相对来说资金实力并不雄厚,通过这种方式不但可以参与大规模项目的竞买和开发,而且能将有限的资金分解到不同项目上,减少了投资风险。

  由于东京建屋自身的信用额度有限,为了在信用额度以外向银行进行贷款、同时避免自身负债过高的,东京建屋对于较大规模项目一般采取设立SPC的方式进行融资。东京建屋目前拥有SPC80个,其中约30个用于住宅开发。

  1、土地信息收集渠道广、信息量大:情报开发部的13名员工每月接触土地信息接近200条,跟进20条,每月平均获取土地2~3幅。

  3、重视微观市场判断:将前期土地获取与后期开发操作的市场调研标准统一起来,避免由于宏观微观判断偏差导致的项目计画变更。对项目周边竞争项目调研详细,能够很快识别竞争项目的优缺点,并了解客户需求,提高定位精度。

  4、利用事业计画对项目全过程进行控制:在项目进行的全过程都会将实际状况与事业计画书最初确定的目标进行对比。减少变更、提升效率。

  5、利用SPC进行融资,获取参与大型项目的机会:东京建屋利用高效的融资手段获取了参与大规模项目的开发机会,为业务规模扩大提供了很好的支撑。

  主要流程:发展部目标地块信息分析→提供总经理核准(通过)→组建临时前期工作小组→分析、研讨、测算→形成报告报总经理审批→向投委会汇报。

  (2)初步调研:地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手;

  向地区公司总经理汇报目标地块情况;总经理对发展部地块调研表进行审批;如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围;

  2、参与人:发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理;

  对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析,并分析地块与周边道、规划的关系,根据指标,确定地块适合的产品形态及可能的产品组合;

  根据市场现状及竞争情况,明确项目的目标客户,确定项目的市场定位,提出市场能够接受的产品形态;

  2、参与人:发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理;

  根据项目预案设计的思,提供两种以上的产品组合预案,包括总平面图、鸟瞰图、分区及道布置考虑、经济指标;

  参与人:发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理;

  区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等;

  参与人:发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组;

  2、参与人:发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理;

  1、内容要求:项目专题报告:项目区域介绍、目标地块介绍、项目SWOT分析、市场调查报告、项目定位及目标客户、项目规划预案、项目经济测算;

  伴随着共享经济的兴起与盛行,旅客户一直是住宿业的重要客源,这次,在线短租把目光瞄准了这一市场。[查看详情]