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房屋转让应“地随房走
* 来源 :http://www.texturasalon.com * 作者 : * 发表时间 : 2017-10-14 17:44 * 浏览 :

  江西省信丰县城居民张某因为历史原因,在县城建设有一块拥有使用权的220平方米的国有土地,2010年10月,张某在该土地上自建了一幢五层的楼房。后张某把该幢楼第三、四、五楼分别转让给邱某等人,张某与邱某等人签订了房屋转让协议,但是协议中未提及是否转让该幢楼的土地使用权,双方为此发生纠纷,邱某等人遂向法院起诉,要求张某为其办理土地使用权转让手续。

  法院判决张某按所转让房屋面积的比例转让土地使用权给邱某等人,由邱某等人承担转让的办证费用。

  张某认为法院判决不公,他认为,房屋转让协议没有约定转让土地使用权内容,邱某等人就取得土地使用权。但张某的想法是不正确的。

  我国城市房地产管理法第32条:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”,物权法第147条:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”可见,建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分,即所谓“地随房走”原则。这是因为房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质,房屋的所有权是建立在土地的使用权基础之上,如果没有土地使用权,对附属在该土地之上的建筑物也没有所有权。因此,本案张某与邱某等人的房屋转让协议虽然没有约定是否转让该房屋占用土地的使用权的内容,但是根据上述法律,所转让房屋占用的土地也应一并转让。

  另外,法院的判决把所转让房屋占用的土地使用权按所转让房屋面积的比例一并转让给邱某等人,转让的办证费用也由邱某等人承担,没有增加张某的合同义务。

  根据我国物权法原理,物权的种类依照的性质可分为所有权和其他物权。房屋所有权属于物权种类中的所有权,是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的,是物权中最完整、最充分的。而土地使用权是其他物权中的用益物权,是指人依法对他人的物享有占有、使用和收益的。因为我国的土地属于国家、集体所有,因此,土地使用权与房屋所有权相比,土地使用权人不能随意行使处分的。

  本案中所转让房屋占用的土地属于国家所有,张某对土地仅享有使用权,而没有所有权,其把房屋转让给邱某等人后,因为房屋是附属在土地之上,在房屋转让时,还应转让土地使用权,办理土地使用权转让手续,否则,邱某等人对房屋的所有权是不完整的,是有瑕疵的,因而邱某等人要求张某为其办理土地使用权转让手续是正当的。